Ação renovatória é a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário (inquilino) permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata das locações de imóveis urbanos – que podem ser contratos de locação residencial, por temporada e não residencial.

Nessa norma, temos a previsão da ação renovatória.

A ação renovatória é uma ação judicial que vai ser proposta pelo inquilino contra seu locador, em casos de locações comerciais. O objetivo da ação é que o contrato de locação seja renovado de modo forçado, por um valor adequado ao mercado, mesmo contra a vontade do locador. Assim, o empresário (inquilino)  consegue permanecer conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.

Em síntese, caso o locador e o inquilino não cheguem amigavelmente a um termo justo para renovar o contrato amigavelmente, o inquilino poderá se valer dessa ação judicial para a renovação forçada. Essa ação representa, na prática, uma contratação intermediada pelo Judiciário, na medida em que há espaço para a discussão do novo contrato de locação por completo.

Importante dizer que a ação renovatória contém em si uma discussão do valor da nova locação. Muitas vezes a única divergência entre as partes é justamente essa. Então, caso a disputa processual avance, serão feitas as provas cabíveis – geralmente periciais – para definição do valor “justo” (conforme o mercado imobiliário do momento na região).

A ação renovatória trata de um problema específico: o risco sobre o ponto comercial do empresário.

Muitas vezes o empresário inicia um negócio num imóvel alugado. Passado algum tempo de trabalho, consegue desenvolver sua clientela. Ele “amadurece” o ponto comercial em que está seu negócio.

Então, o empresário está exposto ao risco de “perder” o tempo e o trabalho investidos, porque o locador pode não desejar renovar o contrato de locação. Ou até deseja renovar, mas por um preço superior à realidade do mercado imobiliário (ou seja, cobrando muito caro).

Pensando nessa situação, o legislador criou um mecanismo de proteção ao ponto comercial por meio das ações renovatórias, previstas na Lei do Inquilinato. Essa lei previu que as locações comerciais podem ser renovadas de modo obrigatório – mesmo contra a vontade do locador/proprietário.

Para esclarecer mais os conceitos envolvidos na ação renovatória, é importante entender a base do conflito: a possível divergência entre, de um lado, o dono do imóvel (da sala comercial), na condição de locador; de outro, o empresário, inquilino, dono do ponto comercial.
Então, é importante não confundir as noções do imóvel (sala) e do ponto comercial.

O imóvel é o bem físico (material). Se pensarmos numa sala comercial, vamos considerar exclusivamente a sala vazia, desocupada, sem nenhuma atividade sendo praticada dentro dela. Cada imóvel tem uma única matrícula registrada em um único e específico cartório de imóveis. O dono do imóvel, em geral, é aquele indicado em sua escritura – podendo ser uma pessoa natural (física) ou pessoa jurídica.

Já o ponto comercial é algo diverso do mero “local”. A noção de ponto comercial abrange a combinação do aspecto espacial (local) com diversas características que podem influenciar no negócio – algumas, inerentes ao próprio local; outras, fruto do trabalho do empresário.

Por todas essas ideias, não se deve tratar o ponto comercial como equivalente ao imóvel. O ponto é um local físico, combinado com características imateriais. Por isso, o ponto comercial é um “bem imaterial” – um dos elementos de um estabelecimento.

A noção de “fundo de comércio” é necessária para entendermos uma das defesas do locador contra a ação renovatória, conforme veremos adiante. Então, para sedimentar o conhecimento, precisamos entender as relações entre ponto comercial, estabelecimento e fundo de comércio.

O ponto é o local dotado de características que influenciam na atividade empresária – tais como clientela, logística etc. Portanto, o ponto comercial é um bem imaterial, centrado nesse conjunto de características, para além do mero espaço físico.

O estabelecimento é o conjunto de bens tratado unitariamente (ou seja, como conjunto, não como individualidades). Portanto, o estabelecimento é considerado como bem coletivo.

O estabelecimento é conceituado pelo Código Civil:

Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.”

Os elementos do estabelecimento podem ser bens materiais (mesas, cadeiras, balcões, estoque, veículos etc.) e/ou imateriais (o nome empresarial, marcas, patentes, créditos a receber e o ponto comercial).

A ideia de estabelecimento se confunde com a ideia de fundo de comércio, sendo apenas nomenclaturas adotadas por leis diversas.

Apresento a seguir os requisitos para que o inquilino tenha o direito à ação renovatória – o chamado direito material. Esses requisitos estão dispostos, basicamente, no art. 51 da Lei do Inquilinato, e são:

1. Ser a locação comercial (com algumas exceções)
2. Ser a locação pactuada por contrato escrito
3. A locação deve ser pactuada por prazo determinado
4. Mínimo 5 anos de contrato
5. Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial

1. Ser a locação comercial (com algumas exceções)

De partida, devemos repetir: só dão direito à ação renovatória os contratos de locação comercial. Nos termos da Lei do Inquilinato, a locação é comercial quando temos “imóveis destinados ao comércio” (art. 51).

É o Código Civil que vai definir o que é atividade empresarial (“comercial”) :

Art. 966. “Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”

Empresário é a pessoa; empresa é a atividade por ele exercida.

Essa atividade (empresa) é atividade econômica (fins lucrativos), organizada (gestão sobre os fatores de produção: capital, mão de obra e insumos), exercida profissionalmente (com habitualidade), para produzir ou circular bens ou serviços.

Ocorre que algumas atividades foram expressamente excluídas do enquadramento como empresárias pelo mesmo Código:

Art. 966, parágrafo único. Não se considera empresário quem exerce profissão intelectual, de natureza científica, literária ou artística, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o exercício da profissão constituir elemento de empresa.”

Portanto, profissionais liberais em geral (médicos, advogados, contadores, arquitetos etc.) não são, a rigor, tratados pela lei como empresários. Desse modo, são atividades econômicas civis.

Essas atividades citadas acima, por serem “não empresariais”, a princípio estariam excluídas do direito à ação renovatória – pois a locação para tais ramos não seria, então, locação comercial.

Todavia, essas atividades também são beneficiadas pela possibilidade de ação renovatória, conforme extensão que lhes é dada pela Lei do Inquilinato:

Art. 51, § 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.”

Assim, pela letra da lei, se a atividade de medicina, por exemplo, for exercida por um médico autônomo, como pessoa natural, pela literalidade da norma ele não terá direito à ação renovatória. Nem mesmo se o fizer por meio de uma sociedade informal, irregular.

O pensamento corrente entende que, nesses casos, a vinculação da clientela se dá menos pelo local do ponto, e mais pela pessoa do profissional. Todavia, sendo a atividade exercida por uma sociedade regular, então essa locação seria beneficiada pela ação renovatória (verificadas as demais condições, obviamente).

Outra questão pertinente diz respeito a locações por associações e fundações em geral (entes sem fins lucrativos). Essas locações, por serem atividades sem fins lucrativos, a rigor são não são comerciais e, pela literalidade da lei estariam fora do benefício das renovatórias.

Existe, porém, pensamento teórico que sugere a possibilidade de aplicação das renovatórias para essas entidades, desde que, no caso concreto, se demonstre a vinculação daquela atividade (embora não comercial) com o “ponto” – lembrando que essa é a filosofia das ações renovatórias.

Ação renovatória em casos de depósitos externos.

Muitos estabelecimentos contam com depósitos em local diverso da sala em que a clientela é recebida. São dois contratos de locação, portanto: um da sala em que funciona a loja; outro, da sala (separada) em que funciona o depósito. Considerando que a clientela não é atendida no depósito, questionou-se o cabimento de ação renovatória para esses contratos.

O Judiciário entende que sim, porque, embora a clientela não seja atendida no depósito, há uma relação direta pela logística do estabelecimento, vinculando a sala principal com a sala acessória. Por isso, as renovatórias têm sido aceitas para esses contratos.

2. Ser a locação pactuada por contrato escrito

A forma escrita, embora não seja condição de validade para a locação, é condição de eficácia para alguns direitos, dentre eles o direito de renovação forçada. Ou seja, o contrato de locação feito de boca pode ser reciprocamente exigido por ambas as partes, mas não embasará o direito à ação renovatória que estamos a comentar – o inquilino terá que se submeter à renovação amigável, negociada.

Aspecto processual: uma questão interessante que se propõe são situações em que o contrato foi pactuado por escrito, mas, por uma razão qualquer, o inquilino não dispõe de sua via. A rigor, o contrato existe, só não está na posse do inquilino. Nesse caso, podemos recorrer ao procedimento de exibição de documentos da lei processual (CPC, arts. 396 a 404).

3. A locação deve ser pactuada por prazo determinado

Novamente, o contrato de locação pode ser pactuado subordinado a elementos de eficácia – condição, termo, encargo. Se nada for determinado expressamente, entende-se que a locação é firmada com prazo indeterminado – ou seja, ela terminará por outra causa jurídica, que não o prazo: talvez a morte, talvez a denúncia (cheia ou vazia), talvez uma rescisão por inadimplemento, mas não uma data final.

Esses contratos não são o mais comum no mercado – sobretudo quando se tem locações comerciais. Porém, não são raros os casos de contratos pactuados sem prazo determinado. Nesses casos, então, a locação seria válida e exigível, mas o inquilino não teria direito à ação renovatória.

Um detalhe importante sobre esse aspecto é a renovação tácita. Como muitos sabem, quando um contrato de locação é pactuado com prazo determinado e ele chega a seu fim, mas as partes permanecem como estão (inquilino não desocupa e paga o aluguel; locador recebe o pagamento e não exige a saída), ocorrerá a prorrogação tácita – só que ela será por prazo indeterminado. Nos termos da Lei do Inquilinato:

Art. 56, parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

Ou seja, o contrato nasceu com prazo determinado, o prazo foi esgotado, houve a prorrogação tácita e o prazo passa a ser considerado, então, indeterminado. Nesse caso, portanto, o contrato estará numa situação de prazo indeterminado e, por isso, nesse momento, o inquilino não terá direito à ação renovatória.

4. Mínimo 5 anos de contrato

Esse requisito temporal pode ser cumprido de dois modos.
Numa forma mais evidente, quando o contrato tenha sido feito por cinco anos ou mais. Nesse caso, a primeira renovação já pode ser feita via ação renovatória, caso seja necessário.

No segundo modo, o contrato foi feito por prazo determinado, porém menor que cinco anos. Ao fim desse contrato inicial, não haverá direito à renovação forçada, mas as partes podem fazer uma renovação amigável, sem processo judicial. Então, caso o contrato original mais as renovações amigáveis somem o tempo mínimo de cinco anos, também se aperfeiçoará o direito à ação renovatória.

O detalhe a ser destacado quanto a essa última forma, é que não pode haver interrupção entre os contratos renovados amigavelmente. Ou seja, caso o inquilino “feche a loja”, ou mesmo “abra a loja em outra sala”, e depois reabra (ou volte) para a sala original, não haverá, neste caso, soma dos tempos dos contratos, mas reinício da contagem de tempo.

Uma pequena e relativa exceção a essa proibição de interrupção é aceita pela teoria e pelos tribunais, na forma do que se chama accessio temporis.

Por essa teoria, pequenos intervalos entre os dois contratos (original e o novo, renovado amigavelmente), derivados da dinâmica das negociações, sem que tenha havido interrupção na atividade empresarial, são um tempo que será “incorporado” à contagem do tempo total dos contratos.

Assim, se um inquilino e um locador passam, por exemplo, três meses em negociação a respeito do novo contrato, esse tempo não é tratado como interrupção. Além disso, esses meses serão computados como tempo de contrato para fins de análise do cumprimento do requisito de cinco anos.

Aspecto processual: Ao propor a ação renovatória, esse requisito precisará ser provado, o que se faz de modo objetivo com a juntada do(s) instrumento(s) contratual(ais) demonstrando o tempo exigido pela lei.

5. Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial

Outro requisito temporal trata do tempo de atuação no ramo de negócio.
Como a lei tem por escopo proteger o ponto comercial, o legislador estipulou, na lei, que há um tempo mínimo para a formação desse ponto, com a devida vinculação da respectiva clientela àquele negócio. Assim, além dos requisitos anteriores, o inquilino precisa demonstrar que, no momento da ação renovatória, conta com pelo menos três anos naquele mesmo ramo de negócio.

Todavia, em que pese a literalidade do texto, a jurisprudência tende a aceitar mudanças no ramo de atividade, desde que sejam desdobramentos naturais do ramo original.

Por exemplo, se o empresário expande o negócio para agregar novos serviços ou produtos antes não oferecidos, como numa loja de construção que passa a vender também mobília para residência. Outro exemplo se dá quando a mudança decorre da evolução do mercado consumidor e dos negócios, como numa loja de jogos eletrônicos (“fliperama”) que, perdendo clientes, se converte numa lan house.

Aspecto processual: esse requisito será demonstrado pelo inquilino, em sua petição inicial, com a juntada do contrato social e da última alteração, caso exista, demonstrando a ausência de mudança no ramo empresarial. Porém, o locador, caso queira se defender, pode fazer todo tipo de prova, inclusive testemunhal, para provar que o inquilino atua de fato em ramo diverso daquele indicado no contrato social.

Legitimados a propor a ação renovatória

Na prática, quem pode mover a ação renovatória? A resposta imediata e evidente é: o inquilino empresário (pessoa natural ou jurídica) – ou um daqueles equiparados mencionados acima (sociedades civis regularmente constituídas, art. 51, §4º).
Além dele, inquilino formal, o legislador também permitiu que propusessem a ação renovatória os seguintes personagens (art. 51, §§ 1º, 2º e 3º):

• Se o contrato for cedido a outro empresário (cessão de contrato), o novo inquilino (cessionário) terá legitimidade – lembrando que a cessão de contrato requer prévia anuência do locador (art. 13);
• Se houver sucessão no contrato, porque o inquilino formal morreu e seus herdeiros continuam o contrato, o sucessor terá legitimidade;
• Se o contrato estiver no nome de uma sociedade (PJ), e se houver morte de sócio e com isso o fim da pessoa jurídica (dissolução da sociedade por morte do sócio), não haverá mais sociedade propriamente dita, mas o sócio remanescente terá legitimidade para propor a ação renovatória – caso continue no mesmo ramo de atividade;
• Se houver sublocação, apenas o sublocatário terá legitimidade.

Também pode ocorrer, e é muito comum no Brasil, que o contrato seja feito em nome da pessoa natural (física) de um dos sócios, enquanto a pessoa jurídica ainda não se constituiu de modo formal.

Nesse caso, se o contrato autorizar a atividade empresária em questão, quando a sociedade for regularizada, o ponto comercial será ser incorporado a ela. Então, diz a lei que, se o inquilino formal for sócio dessa pessoa jurídica que passou a atuar no imóvel (passando a ser da PJ o estabelecimento/fundo de comércio), então poderá a ação renovatória ser proposta ou pelo inquilino formal, ou pela pessoa jurídica diretamente.

Prazo para início da ação renovatória

A ação renovatória deve ser protocolada no máximo 6 meses antes do término do prazo do contrato vigente (art. 51, §5º). Ou seja: o inquilino tem que propor a ação antes do contrato acabar. Perdido o prazo, a renovação terá que ser negociada amigavelmente, não mais dispondo o inquilino do direito à renovação forçada.

A lei também fala que a ação renovatória só pode ser iniciada a partir de 1 ano antes do fim do contrato vigente. Porém, caso a petição seja protocolada antes do permitido, custará algum dinheiro (taxas processuais), mas não prejudicará o direito à renovatória, podendo a ação ser novamente protocolada, a partir do prazo correto.

Aspecto processual: Atenção para o fato de que esse prazo é decadencial, de forma que ele não é prorrogável. Também é prazo material, de modo que sua contagem é corrida – não apenas em dias úteis. Na prática, então, se o prazo finda em dia não útil, sua petição deve ser apresentada no dia útil anterior.

Na prática do dia a dia do empresário e dos escritórios de advocacia, a sugestão é que o empresário inquilino inicie as tratativas para renovação amigável por volta de 1 ano antes do fim do seu atual contrato.

Importante mencionar que caso se chegue a um termo amigável, a ação judicial não será necessária. Entretanto, passados dois ou três meses de negociação sem resultado final, é hora de chamar sua consultoria jurídica para montar o processo da ação renovatória – de preferência, com antecedência suficiente para que o trabalho seja bem feito.

Mesmo após iniciada a ação, as negociações amigáveis podem continuar, obviamente. Alcançado um entendimento entre as partes, seus advogados peticionarão o acordo e extinguirão o processo. Caso o entendimento não seja alcançado, o inquilino não terá perdido o prazo decadencial e a ação renovatória será avaliada pelo Poder Judiciário.

Considerações sobre as custas judiciais 

A Lei considera que o valor da causa deve ser 12 vezes o valor do aluguel vigente, no momento da propositura da ação. Já o TJRJ considera que a taxa judiciária deve corresponder a 2 % ( dois por cento)  do valor correspondente a 24 vezes o aluguel vigente, o que pode tornar o valor das custas muito alto.

Desta forma, para amenizar o custo da Ação Judicial, sugerimos que o locatário proponente tente entrar em um acordo anteriormente com o locador. Isto porque, se comprovar a recusa do locador, o locatário pode ser considerado vencedor e assim, pelo princípio da sucumbência, as custas deverão ser ressarcidas pelo vencido (locador).

Considero também que muitos julgadores enxergam a  presente Ação como mero acertamento negocial, ordenando automaticamente a repartição das custas.

Fontes: Curso de Direito Civil-Direitos Reais ( Nelson Rosenvald); Direito Civil Brasileiro Carlos Roberto Gonçalves  e Blogs jurídicos Internet